Chantier de construction d'un immeuble nommé le Stallion à Megève
Le Stallion à Megève © Sandra Ansanay

Des constructions toujours plus massives, des immeubles qui surgissent au milieu des petits chalets de bois. Le PLU, Plan Local d’Urbanisme, cristallise la colère des mègevans. La municipalité sortante tente, à l’occasion de la campagne électorale, d’éteindre l’incendie qu’elle a provoqué. Dans cet article vous apprendrez : 

  • Pourquoi les constructions ont explosé à Megève à cause du PLU de 2017
  • Comment la bétonisation était évitable
  • Comment le patrimoine des mègevans a été en parti sacrifié
  • Comment la municipalité souhaite faire porter au secteur privé sa politique de logement social

Le PLU a-t-il déclenché une fièvre immobilière ?

En préambule, voici la fin de la délibération du Conseil municipal de mars 2017 dans laquelle, à l’issue du vote, le maire, Catherine Jullien Brèches remercie les élus pour leur travail sur le PLU et affirme que le document préserve l’urbanisme à Megève

%name Megève : la bétonisation était évitable

Pourtant, le nombre de constructions et de surfaces construites à explosé ces dernières années : 

AnnéePermis délivrésSurfaces autorisées /m2
2016436 952
20179111 083
201836649 732

Soit une hausse du nombre de permis délivrés et des surfaces construites de 400 % entre 2017 et 2018.

Chiffres de SITADEL, la base de permis de construire du gouvernement.

Beaucoup de permis accordés ne sont d’ailleurs pas encore mis en chantier. Même si leur nombre diminue à l’avenir, le paysage mègevan va continuer à se bétoniser.


Que dit la loi ?

La Loi ALUR de mars 2014 aurait ouvert la voie à la densification du village. Et les élus n’auraient rien pu faire. Faux… 

La Loi ALUR supprime le COS (Coefficient d’Occupation du Sol) et instaure le CES (Coefficient d’Emprise du Sol). Ce qui change totalement la façon de calculer un projet.

TypeCoefficientSurface TerrainDroit à Construire
COS0,41000 m2400 m2 surface plancher
CES0,41000 m2400 m2 au sol x Nombre d’étages

Par ailleurs, la Loi ALUR a pour objectif de réduire le mitage du territoire. Elle impose de définir l’enveloppe urbaine au plus près des constructions existantes. Cependant, elle permet, mais n’oblige pas, de densifier les secteurs déjà urbanisés.


L’article L123-1-5 du Code de l’Urbanisme cadre ce que doit contenir le règlement du PLU : 

« Le règlement précise les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions, permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. »

Ce règlement d’urbanisme est défini par les élus. Ces derniers sont aussi entourés de spécialistes en urbanisme et de fonctionnaires territoriaux. Ni la Préfecture de Haute-Savoie, ni l’État, ni la Loi ALUR ne peuvent imposer les CES et les hauteurs de façades. D’ailleurs, lorsque la question a été posée au maire le 8 mars lors de la réunion “Révision du PLU”, cette dernière a clairement dit que ces valeurs étaient choisies par “la collectivité“. Voici donc les gabarits définis à Megève. 

Capture d’écran 2020 03 06 à 23.03.11 Megève : la bétonisation était évitable
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Extrait du règlement écrit du PLU de Megève. ©DR

Ce sont donc les élus qui ont choisi d’instaurer un CES de 0,4 en zone UH2 et de 0,3 en zone UHC3. Ce qui est énorme. Idem pour les hauteurs maximales : 16 m en UHt1, en zone Urbaine Touristique au centre. 

Il n’est pas nécessaire de négocier avec les autorités pour baisser les CES. Une révision du règlement du PLU suffit. Cela prend environ un an. Et ces fameux CES auraient pu être minimisés dès le départ. 

En zone UH1c, donc la zone hyper centre de Megève, le CES, Coefficient d’Emprise du Sol, n’est pas réglementé. Et les distances par rapport à la voirie ou aux autres bâtiments peuvent varier de 0 à 3 mètres.

Le jeu, pour les investisseurs, est alors d’acheter des petites maisons sur lesquelles les droits à construire ont fortement augmenté pour les transformer et maximiser les profits à la revente. Si la petite maison est à proximité d’un immeuble, c’est encore mieux, car ses nouvelles proportions vont prendre pour références celles de son grand voisin. Bingo ! Elle pourra donc prendre un maximum de volume. 

Le garde-fou ? Le maire. 

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Extrait du règlement écrit du PLU de Megève. Article 10.2 ©DR

Le maire s’est donné le pouvoir avec cet article 10.2 du PLU de choisir la hauteur des constructions et de donner une appréciation à 1 m ou 2 m. Car c’est bien le maire qui signe tous les permis de construire. L’Architecte-Conseil émet un avis consultatif. Et l’Architecte des Bâtiments de France privilégie la plupart du temps des hauteurs inférieures à celles des CES du PLU.


La bétonisation du Village

Les quartiers changent et se densifient, maison par maison, au fur et à mesure des ventes. Certains propriétaires voient les habitations voisines s’élever, leur occulter vue et ensoleillement, ce qui crée nombre de conflits de voisinage.  

La transformation de bâtiment nommé « Le Canada » à l’angle de la rue de la Poste et de la rue Ambroise Martin, en est l’illustration parfaite. La hauteur a été définie en fonction de celle de la Maison de la Montagne et du Castel Champlat. Les habitations de moindre envergure au niveau du Carrefour Market, sont lésées. 

Selon le PLU, le Maire avait pourtant la liberté d’exiger une hauteur moindre. 

À Rochebrune, le Stallion, construit à la place de l’hôtel Le Faucigny, est lui aussi fortement décrié. Les riverains ont perdu toute vue sur le Val d’Arly. 

D’autres situation similaires vont surgir dans les mois à venir, car tous les permis accordés n’ont pas encore été mis en chantier. 

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Le Canada, vue depuis la rue de la Poste. ©DR

Pouvait-on faire autrement ?

En janvier 2014, l’équipe de Sylviane Grosset Janin présente un PLU. Qui est retoqué par la Préfecture. Ce document, certes imparfait, aurait pu être peaufiné et terminé en quelques mois par la nouvelle équipe arrivée au pouvoir en mars 2014. Hélas, lors du Conseil municipal de septembre 2015, les élus font le choix de repartir de zéro. Il ne leur reste donc plus que 18 mois, ce qui est très court, pour proposer un tout nouveau PLU. En effet, la Préfecture a mis une date limite : le 27 mars 2017.

Passé ce délais, c’est lui qui délivre les permis de construire selon les directives du RNU, le Règlement National d’urbanisme. Cependant, cela n’aurait pas forcément conduit Megève à la catastrophe. En effet, le Préfet se serait alors appuyé sur le PADD, Plan d’Aménagement et de Développement Durable. Un document très important, qui constitue le socle du PLU, mais qui est plus simple à réaliser. Celui de Megève met l’accent sur l’habitat permanent. Il est probable qu’avec le Préfet aux manettes, les projets de résidences secondaires aient été temporairement freinés.

Cela aurait permis aux élus de d’avoir plus de temps pour mieux évaluer l’impact des CES (Coefficients d’Emprises au Sols) et des hauteurs de façades, ainsi que l’intégration des futures constructions dans le paysage. Les CES auraient par exemple pu être diminués en inscrivant dans le règlement la volonté de préserver les espaces verts au centre-ville. 

Il aurait aussi été possible d’élaborer, comme à Chamonix, un cahier de prescriptions architecturales et paysagères pour montrer avec de multiples croquis et esquisses le type de constructions autorisées.


Le patrimoine mègevan sacrifié sur l’autel du tourisme

Une des principales critiques opposées au PLU de Megève est d’avoir spolié des propriétaires qui avaient conservé des parcelles constructibles du temps du POS (Plan d’Occupation du Sol), payé de lourds impôts (ISF et frais de succession) et qui ont vu leurs terrains redevenir inconstructibles au PLU

La municipalité n’aurait pas pu sauver tous ces terrains privés. Mais en décidant de conserver le terrain des Vériaz en zone urbaine (3 hectares appartenaient à la commune et environ 2 hectares à Championnet) pour y faire construire une résidence de tourisme (alors que la station compte déjà 37 000 lits touristiques ?), elle a du même coup sacrifié certains terrains privés car la Préfecture imposait 10 hectares maximum urbanisables au PLU. 

Le choix politique a été de privilégier le développement touristique de la station, et les futurs travaux de rénovation du Palais*, car les Vériaz ont été vendus à cette fin, au détriment du patrimoine des mègevans. 

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Le projet Terrésens au Vériaz. © Terrésens

Et le Futur ? 

Une révision du PLU est en cours depuis septembre 2018. Il n’y est nullement mentionné de réviser les CES. Ni les hauteurs de façade.

Les deux listes ont annoncé leur souhait de limiter, à l’avenir, l’envergure des constructions. L’équipe sortante, incarnée par Notre Parti c’est Megève aurait pu agir bien en amont sur cette question. Elle nie cependant avoir ouvert la voie à la bétonisation du village, et rejète la faute sur ses conseillers : la Préfecture, l’Architecte des Bâtiments de France, l’Architecte-Conseil, etc. Les chiffres sont pourtant incontestables : + 400 % de construction entre 2017 et 2018. Face à la fronde populaire, elle promet un rétropédalage. 

Le développement du logement social est aussi une priorité tant pour les sortants que pour Nous Megève. Le PLU le permet déjà. 

Point 2.3 – Page 7 Dans les périmètres de MIXITÉ SOCIALE au sein des secteurs UH1c et UH2 : – toute opération de réhabilitation, extension ou construction nouvelle à usage d’habitat doit comporter 30 % minimum de logements locatifs sociaux (le nombre de logements aidés obtenu devant être arrondi au chiffre supérieur).

On pourrait cependant interpréter cette disposition comme un nouveau sacrifice que les propriétaires fonciers vont devoir consentir. Après avoir perdu leur terrains constructibles au POS, s’être vus imposer des servitudes ou des conventions non renégociables (pour ceux qui possèdent des biens sur les pistes de ski et de ski de fond), ils devront à présent intégrer du logement social dans leurs projets. Ou comment la mairie, qui a vendu ses plus gros terrains, fait porter au privé sa politique sociale

Le PLU, les Dates Clefs

  • 1983 : Création du POS, Plan d’Occupation du Sol. 
  • 1989 : Nouveau POS.
  • 2000 : Loi SRU, Solidarité et Renouvellement Urbain. Remplace le POS par le PLU. 
  • 2007 : Premier PLU de Megève.
  • 2010 : PLU annulé suite à la procédure lancée par Les Amis de Megève. 
  • 2014 : En Janvier, un projet de PLU est proposé par l’équipe municipale. 
  • 2014 : Élections municipales, changement d’équipe et Loi ALUR.
  • 2015 : Abandon de la procédure d’élaboration d’un nouveau PLU. Les élus font le choix de repartir de zéro. 
  • 2017 : Adoption en mars du PLU par le Conseil Municipal et début de la fièvre immobilière.
  • 2018 : Lancement d’une révision (non achevée).
  • 2021 ou 2022 : Un nouveau règlement de PLU ?  

Liens utiles

Règlement écrit PLU et Délibération du 21 mars 2017.

* La somme issue de la vente du terrain des Vériaz a été consignée pour les travaux du Palais auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (Délibération 20 du Conseil municipal du 11 février 2020). 

Bravo d’avoir lu jusqu’ici, cette histoire de PLU, bien que passionnante, est toutefois assez complexe ! Cliquez sur les liens et vérifiez les sources ! Enfin un GRAND merci à toutes les personnes qui m’ont aidé à écrire cet article, elles se reconnaîtront 😉

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